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Begriffsklärung: Der Energieausweis fürs Haus
Du fragst dich, was unter einem Energieausweis fürs Haus oder auch Energiepass zu verstehen ist? Das ist leicht erklärt: Der Energieausweis einer Immobilie bescheinigt ihren energetischen Ist-Zustand und gibt dadurch Aufschluss über ihren Energieverbrauch. So ist ein Vergleich zwischen verschiedenen Gebäuden möglich und du hast die Möglichkeit, dich besser darüber zu informieren, wie hoch die zu erwartenden Warmwasser- und Heizkosten ausfallen können. Das beeinflusst die Kauf- oder auch Mietentscheidung in vielen Fällen maßgeblich!
Mit einem Energieausweis fürs Haus werden dir als Besitzer:in der Immobilie jedoch auch grundlegende Hinweise an die Hand gegeben, inwiefern du die energetische Sanierung deines Hauses optimieren könntest. Gerade zu Zeiten hoher Energiekosten und Umweltkrise sind diese Punkte nicht zu vernachlässigen.
Verpflichtend: Rechte & Pflichten
Seit 2002 ist der Energieausweis in Neubauten Pflicht. Die Ausweispflicht bei Bestandsgebäuden folgte im ersten Schritt 2007 für Gebäude mit Baujahr 1965 oder älter. 2009 wurde es um Gebäude ergänzt, die ab 1966 errichtet wurden. Seit 2009 gilt darüber hinaus auch die Ausweispflicht für Nicht-Wohngebäude.
Generell ist ein Energieausweis fürs Haus Pflicht, wenn du ein Wohngebäude verkaufen, vermieten oder verpachten willst, denn potenzielle Käufer:innen oder Mieter:innen haben ein Recht darauf, zu erfahren, mit welchen Energiekosten sie rechnen können.
Tipp: Auf gängigen Immobilienportalen kannst du diese Angaben bereits im Inserat hinterlegen. Bei einer Besichtigung reicht es aus, wenn du einen Aushang machst und bei Abschluss des Kaufvertrags oder des Mietverhältnisses eine Kopie den Vertragsunterlagen beifügst.
Wann ist der Energieausweis fürs Haus keine Pflicht?
Bewohnst du deine eigene Immobilie selbst, ist ein Energieausweis nicht verpflichtend. Auch bei einer Schenkung innerhalb der Familie ist ein Energieausweis nur notwendig, wenn der/die Beschenkte diesen auch einfordert.
Weitere Ausnahmen bestehen für:
- Ferienhäuser
- Gebäude mit spezieller Nutzung (z. B. Stallungen)
- Gebäude mit einer Nutzfläche von weniger als 50 Quadratmetern
- Nicht regelmäßig beheizte/gekühlte, sprich weitestgehend ungenutzte Gebäude
- Baudenkmäler (nach jeweiligem Landesrecht)
Nicht-vorweisen ist eine Straftat
Wenn du bei Verkauf, Vermietung oder Verpachtung deiner Immobilie keinen rechtsgültigen Energieausweis vorlegen kannst, begehst du eine Straftat, die mit bis zu 10.000 € Bußgeld abgestraft werden kann. Ebenfalls zu vermeiden sind unvollständige oder auch fehlerhafte Angaben. Dies ist ebenfalls gesetzeswidrig!
Gut zu wissen: Eine Verlängerung nach Ablauf des Ausweises ist nicht möglich. Nach aktuell 10 Jahren Gültigkeit, muss der Energieausweis nach Ablauf neu erstellt werden.
Wertvolle Infos zum Energiebedarf: Bestandteile eines Energieausweises
Der Energieausweis fürs Haus gibt dir Auskunft über den energetischen Zustand der Immobilie und verfügt dafür über verschiedene Kennzahlen. Dazu zählen:
- Der Primärenergiebedarf
- Der Endenergiebedarf
- Der Transmissionswärmeverlust
- Die Energieeffizienzklasse
- Die Treibhausgas-Emissionen
Die Treibhausgas-Emissionswerte müssen nach Gebäudeenergiegesetz (GEG 2020) seit 2021 neu mit in dem Dokument vermerkt sein – vorher war diese Angabe freiwillig.
Was die einzelnen Werte genau bedeuten, schauen wir uns jetzt einmal etwas genauer an:
Der Unterschied zwischen Endenergiebedarf & Primärenergiebedarf
Kurz gesagt, der Endenergiebedarf ist die Energie, die vom Verbraucher oder der Verbraucherin tatsächlich genutzt wird, während der Primärenergiebedarf die gesamte Energie beschreibt, die erforderlich ist, um den Energiebedarf zu decken. Einschließlich aller Verluste und Umwandlungsprozesse.
- Schauen wir uns den Endenergiebedarf an, sehen wir, dass sich dieser lediglich auf die Energie bezieht, die letztendlich bei dir als Verbraucher:in ankommt. Spricht die Energie, die du etwa für Heizung, Beleuchtung oder deine Haushaltsgeräte benötigst. Das wäre in diesen Fällen die Energie, die direkt aus Steckdose, Gasanschluss oder jeweiligen anderen Endenergiequellen kommt.
- Der Primärenergiebedarf beschreibt hingegen die gesamte Energiemenge – inklusive aller Verluste, die bei der Umwandlung, Übertragung und Verteilung der Energie entstehen. Damit gemeint ist beispielsweise die Umwandlung der ursprünglichen natürlichen Ressourcen wie Kohle, Erdgas oder Erdöl, sodass sie für dich überhaupt erst nutzbar werden. Auch der Transport der Ressourcen zählt hier mit hinein. So ist es mit einem größeren Aufwand verbunden, das Holz erst einmal zu roden, in die entsprechenden Holzverarbeitungswerke zu transportieren, bevor es am Ende nach mehreren Prozessen beim Verbraucher oder der Verbraucherin als Holzpellet im Ofen landet, als wenn du mittels Wärmepumpe die Umweltenergie zum Heizen direkt bei dir zu Hause aus Umgebungsluft oder Erdboden beziehst.
Fossile Energieträger werden daher auch mit dem Faktor 1,1 bewertet, während Holzheizungen einen Primärenergiefaktor von 0,2 haben. Am besten fällt der Faktor für Erdwärme, Geothermie o. Ä. sowie gebäudenah erzeugten Strom (aus Photovoltaik oder Windkraft) mit 0,0 aus. Eine Übersicht bietet dir hier die Tabelle vom Bundesministerium der Justiz.
Daraus folgt, dass der Primärenergiebedarf in der Regel höher ist als der Endenergiebedarf, da bei der Umwandlung und Verteilung von Energie Verluste auftreten.
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Den Transmissionswärmeverlust verstehen
Der Transmissionswärmeverlust (auch bekannt als U-Wert) bezeichnet die Wärme, die durch die Bauteile eines Gebäudes (wie Wände, Fenster, Dach und Boden) nach außen entweicht. Das passiert, wenn die warme Luft im Inneren eines Hauses durch diese Bauteile nach draußen strömt, weil die Außentemperatur kälter ist. Dieser Wert wird in Watt pro Kelvin und Quadratmeter angegeben. Je kleiner dieser Wert ausfällt, umso besser die Energieeffizienz des Gebäudes.
Je besser die Dämmung eines Gebäudes, desto geringer sind die Transmissionswärmeverluste, weil weniger Wärme nach außen entweichen kann. Eine gute Dämmung hilft also, Heizkosten zu sparen und das Haus energieeffizienter zu machen. Willst du dich hier noch weiter informieren, schau doch mal auf unserer Übersichtsseite zum Thema Haus sanieren vorbei. Hier findest du einige interessante Themen rund um das Thema energetische Sanierung.
Die Verbrauchsklassen einfach erklärt
Die Verbrauchsklassen oder auch Energieeffizienzklassen helfen dir als Käufer:in oder Mieter:in den Energieverbrauch und die damit verbundenen Energiekosten eines Gebäudes besser zu verstehen und einschätzen zu können. Aber auch als Eigentümer:in einer Immobilie kannst du diese Werte nutzen, um Potenziale für die Verbesserung der Energieeffizienz des Gebäudes ausfindig zu machen.
Bei den Energieeffizienzklassen handelt es sich um Kategorien, die angeben, wie energieeffizient ein Gebäude ist. Angegeben wird die jeweilige Klasse mit einem entsprechenden Buchstaben sowie einer dazugehörigen Farbe:
- A+ (grün): Sehr niedrig, hoch effizient (< 30 kWh/(m²·a))
- A (grün): Niedrig, effizient (30-50 kWh/(m²·a))
- B (gelb-grün): Moderat (50-75 kWh/(m²·a))
- C (gelb): Durchschnittlich (75-100 kWh/(m²·a))
- D (gelb-orange): Erhöht (100-130 kWh/(m²·a))
- E (orange): Hoch (130-160 kWh/(m²·a))
- F (rot-orange): Sehr hoch (160-200 kWh/(m²·a))
- G (rot): Extrem hoch (200-250 kWh/(m²·a))
- H (dunkelrot): Sehr ineffizient, extrem hoher Energieverbrauch (> 250 kWh/(m²·a))
Der Energiebedarf bzw. Energieverbrauch wird in Kilowattstunde pro Quadratmeter im Jahr angegeben.
Ein niedriger Energiebedarf ist besonders gut und bewegt sich im grünen Bereich. Das Gebäude ist sehr effizient, der Verbrauch ist gering, was niedrigere Heizkosten zur Folge hat. Hohe Verbrauchswerte deuten auf ein schlecht gedämmtes altes Haus hin, mit vergleichsweise hohen Kosten. Optimierungsmöglichkeiten sind hier in Form einer energetischen Sanierung vorhanden.
Was ist was? Verbrauchsausweis vs. Bedarfsausweis
Der Verbrauchsausweis (verbrauchsorientierter Energieausweis) basiert auf dem tatsächlichen Energieverbrauch der Bewohner:innen eines Gebäudes in den letzten 3 Jahren und wird aus Heizkostenabrechnungen oder Energieversorgerrechnungen entnommen. Er gibt Aufschluss darüber, wie viel Energie tatsächlich genutzt wurde, kann aber durch das Verhalten der Bewohner:innen beeinflusst werden. Daher ist er einfacher und günstiger zu erstellen und wird häufig bei Bestandsgebäuden und Mehrfamilienhäusern verwendet.
Der Bedarfsausweis hingegen basiert auf einer technischen Analyse des Gebäudes und berechnet, wie viel Energie das Gebäude theoretisch benötigt, um den Standardkomfort zu bieten – unabhängig von den individuellen Nutzungsgewohnheiten. Diese Berechnungen basieren auf den baulichen Gegebenheiten und festgelegten Klimadaten, was eine objektivere Einschätzung der Energieeffizienz des Gebäudes ermöglicht.
Die Erstellung eines Bedarfsausweises ist aufwendiger und teurer, weshalb er häufig bei Neubauten und größeren Sanierungsprojekten eingesetzt wird. In einigen Fällen ist er auch bei Verkauf oder Vermietung von Einfamilienhäusern verpflichtend.
| Merkmal | Verbrauchsausweis | Bedarfsausweis |
|---|---|---|
| Basis | Tatsächlicher Energieverbrauch der letzten 3 Jahre | Technische Analyse des Gebäudes |
| Datenquelle | Heizkostenabrechnungen, Energieversorgerrechnungen | Bauliche Gegebenheiten, festgelegte Klimadaten |
| Aussagekraft | Beeinflusst durch das Verhalten der Bewohner:innen | Unabhängig von Nutzungsgewohnheiten, objektive Einschätzung |
| Anwendung | Häufig bei Bestandsgebäuden, Mehrfamilienhäusern | Häufig bei Neubauten, größeren Sanierungsprojekten |
| Erstellung | Einfacher und günstiger | Aufwendiger und teurer |
Wann wird welcher Ausweis benötigt?
Der Bedarfsausweis ist verpflichtend bei Neubauten, weil er die Grundlage für die Berechnung des Energieverbrauches ist und noch kein tatsächlicher Energieverbrauch der letzten 3 Jahre ermittelt wurde.
Bei Bestandsgebäuden variiert die Pflicht, je nach Nutzung des Gebäudes, Baujahr sowie Sanierungszustand. So gilt bei Nicht-Wohngebäuden die freie Wahl zwischen den beiden Dokumenten. Dies gilt ebenfalls für Bestandsgebäude bis zum Baujahr 1977 mit bis zu 4 Wohneinheiten, die nach erster Wärmeschutzverordnung saniert sind, sowie Altbauten ab einem Baujahr von 1978.
Eine Bedarfsausweis Pflicht bei Hausverkauf, Vermietung oder Verpachtung besteht hingegen bei bestehenden Gebäuden bis zum Baujahr 1977, die nicht saniert sind. Auch bei einer kürzlich erfolgten Fassadendämmung oder bei der Erneuerung eines Außenbauteils kann ein Bedarfsausweis verpflichtend sein, da hier – ähnlich wie beim Neubau – noch keine Verbrauchsdaten der letzten 3 Jahre vorliegen.
Energieausweis fürs Haus: Antrag & Kosten
Je nach Art des Dokuments gibt es verschiedene Stellen, die für die Antragstellung infrage kommen. So ist der Energieversorger für die Erstellung eines Verbrauchsausweises zuständig, während für die Ausstellung eines Bedarfsausweises nur zertifizierte Fachleute herangezogen werden dürfen – dazu zählen oftmals Architekten oder Bauingenieure, die als Energiefachberater arbeiten. § 88 des GEG fasst es entsprechend unter dem Punkt Ausstellungsberechtigung für Energieausweise zusammen.
Die Kosten variieren hier ebenfalls, je nachdem welcher Energieausweis gewünscht ist. Während ein Verbrauchsausweis für ein durchschnittliches Einfamilienhaus um die 100 € kosten kann, ist die Ausstellung eines Bedarfsausweis mit einem deutlich höheren Aufwand verbunden. Mit Kosten von 300 bis 500 € solltest du hier rechnen. Dabei ist zu beachten, dass die Kosten von den Eigentümer:innen des Gebäudes zu tragen sind – ein Umlegen der Kosten auf Mieter:innen ist nicht möglich!
Darf es noch etwas mehr um nachhaltige Immobilien gehen?
Energetische Sanierung ist eine sehr gute Möglichkeit, um nachhaltiger zu leben. Mehr Infos und was das konkret für Maßnahmen beinhalten kann, erfährst du in unseren anderen Artikeln!
Sanierungspflicht bei Eigentümerwechsel | Bad sanieren
Wie funktioniert eine Wärmepumpe? | Photovoltaik Eigenverbrauch
FAQ zum Energieausweis
Wie teuer ist ein Energieausweis fürs Haus?
Je nach Art des Energieausweises solltest du mit Kosten um die 100 € für einen Verbrauchsausweis und zwischen 300 und 500 € für einen Bedarfsausweis rechnen.
Wer stellt einen Energieausweis fürs Haus aus?
Für die Ausstellung eines Energieausweises gibt es verschiedene Möglichkeiten: Einen Verbrauchsausweis stellt beispielsweise der Energieversorger anhand der letzten Verbrauchsdaten aus. Für die Ausstellung eines Bedarfsausweises kommt nur zertifiziertes Fachpersonal wie Architekten oder Bauingenieure, die als Energiefachberater tätig sind, infrage.
Kann der/die Schornsteinfeger:in einen Energieausweis erstellen?
Ja. Wenn der oder die Schornsteinfeger:in über die entsprechende Qualifikation als Energieberater:in verfügt, kann auch er oder sie einen Energieausweis erstellen.
Bis wann muss ein Energieausweis vorliegen?
Spätestens bei der Besichtigung einer Immobilie muss der Energieausweis vorliegen, bzw. aushängen. Findet keine Besichtigung statt, ist dieser umgehend vorzulegen, spätestens dann, wenn potenzielle Kaufinteressent:innen ihn fordern.
Seit wann besteht eine Energieausweis-Pflicht?
Seit 2002 ist der Energieausweis bei Neubauten verpflichtend. Bei bestehenden Immobilien, die als Wohngebäude genutzt werden, seit 2007. Seit 2009 gilt dies ebenfalls für Nicht-Wohngebäude.
