Mietminderung: Ab wann steht sie dir zu?

Mietminderung: Das sind die Voraussetzungen

Eine ausgefallene Heizung im Winter, Ungeziefer im Keller oder kein fließendes Wasser: Die Gründe für einen Mangel in deiner Mietwohnung können vielfältig sein. Wenn in den 4 Wänden auf einmal doch nicht mehr alles so schön ist, wie am Tag der Wohnungsbesichtigung kannst du unter Umständen eine Minderung deiner Miete verlangen. Doch welche Gründe müssen vorliegen, um eine Mietminderung geltend zu machen?

Welche Gründe gibt es für eine Mietminderung?

Deine Vermieter:in ist per Gesetz verpflichtet, dir die Mietwohnung in einem ordentlichen Zustand und ohne Mängel zu übergeben. Sollte sich nach deinem Einzug herausstellen, dass du die Wohnung nicht uneingeschränkt so nutzen kannst, wie du es eigentlich erwarten dürftest, also wenn der im Mietvertrag verankerte Ist-Zustand, stark von dem Soll-Zustand ins Negative abweicht, liegt ein Mangel vor. Wenn das der Fall ist, gibt es verschiedene Szenarien, in denen du weniger Miete zahlen darfst. 

Mietminderung bei Heizungs- und Warmwasserausfall

Vor allem im Winter bei klirrenden Temperaturen kann eine defekte Heizung schnell zur Qual werden. Ein kompletter Ausfall der Heizung berechtigt dabei genauso für eine Kürzung der Miete wie das Versagen der Heizkörper in einzelnen Räumen wie Wohnzimmer oder Schlafzimmer. Auch wenn das Wasser kalt bleibt oder trüb und rostig aus dem Hahn kommt, ist eine Minderung der Miete höchstwahrscheinlich durchsetzbar. 

Mietminderung bei Bauarbeiten und Lärm

Baulärm, der durch Sanierungs- oder Modernisierungsmaßnahmen im Haus verursacht wird, kann ein Anlass für eine Minderung der Miete sein. Auch lautstarke Streitereien und Musik aus der Nachbarschaft oder Hundegebell berechtigen ebenso zur Mietminderung. Zusätzlich darfst du die Miete kürzen, wenn aufgrund einer schlechten Isolierung und mangelhaften Trittschalldämmung die Geräusche aus der Wohnung der Nachbarn zur Lärmbelästigung werden. Wie hoch die Mietminderung bei diesen Mängeln ausfällt, kann dabei von Fall zu Fall variieren.

Mietminderung bei Schimmel

Schimmel in der Wohnung ist nicht nur ein weiterer Mangel, der für Frustration bei den Mieter:innen sorgen kann, die lästigen Sporen sind obendrein noch giftig und stellen eine Gefahr für die Gesundheit dar.

Über die Ursachen des Schimmelbefalls sind sich Mietende und Vermieter:innen oft uneins. Vermieter:innen argumentieren gerne, die Bewohner:innen hätten nicht ausreichend geheizt oder gelüftet, es können aber genauso gut bauliche Mängel und Wärmebrücken die Ursachen für Schimmel sein. Im Zweifel muss eine Gutachter:in über die Schuldfrage entscheiden. Ist es die Schuld der Vermieter:in, darf die Miete gemindert werden. Ist beispielsweise die ganze Wohnung von Schimmel befallen und es besteht eine Gefahr für die Gesundheit, darf die Miete sogar bis zu 100 % gemindert werden.

Mietminderung bei einem Wasserschaden

Ursächlich für Schimmel kann auch oft ein Wasserschaden sein. Unbemerkt dringt Wasser in das Gemäuer ein und verursacht erhebliche Schäden. Doch auch ohne die Folge eines Schimmelbefalls kann die Miete bei einem Wasserschaden gemindert werden, beispielsweise im Falle eines Wasserrohrbruchs.

Mietminderung bei Ungeziefer

Tiere in der eigenen Wohnung können etwas Wunderbares sein und den Alltag lebenswerter machen. Aber eben auch nur, wenn es sich um die eigenen Haustiere handelt. Ratten, Kellerasseln, Holzwürmer, Ameisen und Co. sind dahingegen eher ungebetene Gäste. Da manche dieser tierischen Eindringlinge ein gesundheitliches Risiko für Mietende darstellen können, sind Vermieter:innen in der Pflicht, die Mietobjekte frei von Ungeziefer zu halten. Gelingt das nicht, kann eine Mietminderung geltend gemacht werden. Vorausgesetzt, die Mieter:in trägt nicht selbst die Schuld am Eindringen der Plagegeister, wie beispielsweise durch mangelnde Hygiene und Abfallentsorgung in der Wohnung. 

In welchen Fällen darf die Miete nicht gemindert werden?

Auch wenn es für Mieter:innen angenehm wäre, haben sie nicht bei jedem Mangel ein Recht auf eine Mietminderung. Ausgenommen sind laut dem bürgerlichen Gesetzbuch sogenannte unerhebliche Mietmängel, die vom Mietrecht nicht abgedeckt sind und von den Vermieter:innen zurückgewiesen werden können. Zu diesen unerheblichen Mietmängeln zählen unter anderem:

• Badezimmertüren, die sich nicht mehr verschließen lassen
• Haarrisse an der Zimmerdecke
• Kurzzeitiger Ameisenbefall in der Wohnung
• Gelegentliches Hundegebell
• Abgetretene Türschwellen
• Defekte Glühbirne im Hausflur
• Nicht vorhandener Waschmaschinenanschluss

Ebenfalls lassen sich für soziale Verhaltensweisen von anderen Bewohner:innen des Hauses keine Ansprüche auf Minderung der Miete geltend machen. So sind unter anderem gelegentliche Feierlichkeiten, Kinderlärm oder handwerkliche Arbeiten der anderen Mietenden zu dulden. Außerdem sind ortsspezifische Umstände wie Fluglärm, Schullärm, Kirchenglocken oder ähnliches kein Grund, die Miete zu kürzen.

Wie wird die Höhe der Mietminderung festgelegt?

Eine pauschale Aussage darüber zu treffen, zu wie viel Prozent du die Miete im Falle von Mängeln minder darfst, ist schwer. Allgemein gilt: 100 % Miete müssen Mieter:innen nur dann zahlen, wenn die Wohnung gemäß des Mietvertrags auch zu 100 % in Ordnung ist. 

Über die genaue Höhe einer Mietminderung muss in den meisten Streitfällen am Ende ein Gericht entscheiden, es gibt aber bereits einige rechtskräftige Urteile, die dir als Orientierungshilfe dienen können, um wie viel Prozent du die Miete mindern darfst.

• 100 %: Trockengerät in der Wohnung
• 100 %: Unbewohnbarkeit der Wohnung
• 80 %: Heizungsausfall und kein Warmwasser im Winter
• 50 %: Feuchtigkeit und Schimmel im Wohnzimmer
• 30 %: Bauarbeiten durch Dachausbau, Baugerüst, verklebte Fenster
• 14 %: Defekter Fahrstuhl
• 20 %: fehlende Trittschalldämmung
• 5 %: Klingel und Gegensprechanlage defekt

Eine weitere Hilfestellung kann die Mietmängelliste des Berliner Mieterschutzvereins sein. Dort findest du eine gute Übersicht über Mietmängel, zu denen ein Gericht bereits ein Urteil gefällt hat.

Mietminderung berechnen: So gelingt es

Bei der Berechnung der Mietminderung musst du immer von der Bruttomiete ausgehen. Denn wenn du deine Miete um 20 % mindern darfst, dürfen auch die Nebenkosten um 20 % gekürzt werden. Da das Recht auf Mietminderung nur für den Zeitraum besteht, in dem du deine Wohnung nicht uneingeschränkt nutzen kannst, musst du den Wert für die Mietminderung auf den Tag genau berechnen.

Beispiel: Du wohnst in einer Mietwohnung mit einer Bruttowarmmiete von 1.000 €. Im gesamten Haus ist der Fahrstuhl vom 01. April bis zum 16. April defekt. Anhand der Mietminderungstabelle beträgt die Minderungsquote 14 %, was also bei einer Miete von 1000 € einen Betrag von 140 € ausmachen würde.

Dadurch, dass die Dauer des Mietmangels aber nur 16 Tage beträgt, musst du die Summe tagesgenau berechnen: (140:30) x 16 = 74,66 €. Da der Ausfall des Fahrstuhls die Nutzung der gesamten Wohnung beeinträchtigt, musst du die Wohnfläche nicht anteilig berechnen und darfst eine Mietminderung in Höhe von 74,66 € für den Monat April geltend machen. 

Mietminderung: ab wann muss ich Mängel melden?

Als Mieter:in bist du in der Pflicht deine Vermieter:in über Mängel in deiner Wohnung in Kenntnis zu setzen. Dabei ist es übrigens auch egal, ob du dabei eine Mietminderung beabsichtigst oder nicht, etwaige Schäden müssen gemeldet werden, alleine schon, damit es, wenn du irgendwann wieder ausziehst, keine Probleme mit dem Übergabeprotokoll gibt. 

Erst sobald du deine Vermieter:in über Mängel benachrichtigt hast, greift dein Recht auf Mietminderung. Beachte dabei in jedem Fall, dass eine Minderung rückwirkend meist nicht möglich ist. 

Zwar reicht eine mündliche Mängelanzeige aus, jedoch empfiehlt es sich die Schriftform zu wählen, da du so die zeitnahe Anzeige des Mangels besser belegen kannst. Diese Mängelanzeige kann zwar formlos erstellt werden, sollte jedoch ein paar wichtige Punkte enthalten, damit sie gültig ist:

• Eine Liste der Mängel mit entsprechenden Daten, wann der Mangel festgestellt wurde
• Gründe, die eine Mietminderung rechtfertigen (wenn möglich mit Fotos)
• Wenn es um einen bestimmten, im Mietvertrag genannten Aspekt geht, solltest du auf diesen hinweisen
• Eine Aufforderung an die Vermieter:in, den Mangel so schnell wie möglich zu beheben 

Augen auf bei der Wohnungswahl

Auch wenn es im ersten Moment vielleicht ganz angenehm klingt, die Miete etwas reduzieren zu können: Eine durch Mängel verursachte Mietminderung ist häufig mit viel Stress verbunden und Zeit, sich über die finanzielle Ersparnis zu freuen, bleibt kaum. Besser ist es, schon bei der Wohnungssuche darauf zu achten, dass die Wohnung in einem guten Zustand, und die Wahrscheinlichkeit von zukünftigen Mängeln möglichst klein ist. Falls du schon deine eigenen Vier-Wände hast, aber planst länger zu verreisen, könntest auch du deine Wohnung untervermieten.