Sanierungspflicht bei Eigentümerwechsel nach Gebäudeenergiegesetz (GEG)
Im November 1977 trat in Deutschland die Erste Wärmeschutzverordnung in Kraft. Nutzen dieser Verordnung war, Bauherren und Bauherrinnen gezielt bauliche Maßnahmen zu ermöglichen, die dafür Sorge trugen, den Energiebedarf des eigenen Gebäudes langfristig und dauerhaft zu senken. Denn ein geringerer Verbrauch unterstützt sowohl den Klimaschutz und zieht darüber hinaus weniger Energieimporte nach sich.
Seit 2020 vereint das Gebäudeenergiegesetz, kurz GEG, die ursprüngliche Energieeinsparverordnung (EnEV), das Energieeinsparungsgesetz (EnEG) sowie das Erneuerbare-Energien-Wärmegesetz (EEWärmeG) miteinander und hat diese abgelöst. Das GEG, das 2023 novelliert wurde, umfasst als einheitliches Regelwerk alle energetischen Anforderungen – sowohl an Neubauten als auch an Bestandsgebäude.
Da ein großer Teil aller Bestandsgebäude in Deutschland vor Inkrafttreten der Ersten Wärmeschutzverordnung gebaut wurde, sind hier oftmals noch ein hoher Energieverbrauch und hohe CO₂-Emissionen vorhanden, die unter anderem durch die Sanierungspflicht bei einem Eigentümerwechsel gesenkt werden sollen. Stichpunkt: Klimaneutralität bis 2045. So bist du als Neubesitzer:in einer Bestandsimmobilie, die vor dem 1.2.2002 erbaut wurde, nach GEG dazu verpflichtet, innerhalb von 2 Jahren nach Grundbucheintrag bestimmte Sanierungsmaßnahmen durchzuführen.
Hier sollten Sanierungsmaßnahmen stattfinden: Wärmeerzeugung & Dämmung
Zur energetischen Sanierung verpflichtet bist du, wenn du einen Altbau neu erwirbst – sei es durch Kauf, Schenkung oder Erbe. Sinn und Zweck ist dabei, dass sich der Energieverlust der Immobilie in bestimmten Bereichen reduziert. Dazu zählen die Bereiche der Wärmeerzeugung sowie die Gebäudedämmung.
Sanierungspflicht im Rahmen der Wärmeerzeugung
Kaufst oder erbst du ein Haus, in dem noch ein alter Heizkessel seiner Arbeit (mal mehr, mal weniger gut) nachkommt, sprich älter als 30 Jahre ist, gilt dieser als veraltet. Nach § 72 des Gebäudeenergiegesetzes bist du in der Pflicht, Konstanttemperaturkessel mit einer Nennleistung zwischen 4 und 400 kWh (z. B. bei alten Öl- oder Gasheizungen) durch ein modernes Heizsystem zu ersetzen. Seit 2024 gilt hier zudem, dass dein neues Heizsystem mit zu mindestens 65 % erneuerbare Energien betrieben werden muss. Hier lässt sich nach GEG 2024 beispielsweise auch grüner Strom aus der eigenen Photovoltaik-Anlage anrechnen.
Diese Pflichten gelten u.a. bei der Dämmung
Die Dämmung vom eigenen Haus ist durchaus wichtig, da andernfalls ein großer Teil der erzeugten Wärme ungenutzt nach draußen gelangt. So gelten auch hier bestimmte Gesetzmäßigkeiten in Bezug auf die Sanierungspflicht bei Eigentümerwechsel:
- Nach § 69 des GEG müssen warmwasserführende Rohre, also Rohrleitungen, durch die warmes Brauch- oder Heizwasser fließt, und die sich in unbeheizten Räumen (z. B. Keller) befinden, isoliert werden. Die vorgeschriebene Dicke des Dämmmaterial ergibt sich aus Innendurchmesser des Rohrs sowie der Wärmeleitfähigkeit des Dämmstoffes.
- Auch ein ungedämmtes Dach zieht notwendige Sanierungsmaßnahmen nach sich. Diese können je nach Nutzung direkt am Dach durchgeführt werden oder durch eine Dämmung der obersten Geschossdecke erfolgen. Nach § 47 des GEG gilt hier ein Wärmedurchgangskoeffizient, kurz U-Wert, von 0,24 W/qm x K (Watt pro Quadratmeter mal Kelvin).
- Völlig unabhängig vom Eigentümerwechsel gilt übrigens die 10 % Regelung: Nach dieser bist du bei einer Teilsanierung die mehr als 10 % der Gesamtfläche einer Außenbauteilgruppe als Eigentümer:in verpflichtet, eine vollständige energetische Sanierung durchzuführen.
Informiere dich am besten rechtzeitig vor Kauf eines Altbaus über die gesetzlichen Vorgaben nach GEG, um hinterher nicht ungeahnt in eine Kostenfalle zu tappen.
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Ausnahmen der GEG Sanierungspflicht
Von jeder Regel gibt es bekanntlich Ausnahmen. Von der Sanierungspflicht bei Eigentümerwechsel bist du beispielsweise befreit, wenn …
- … die Umsetzung der vorgeschriebenen Maßnahmen aus technischen Gründen nicht möglich ist.
- Weiterhin bist du von der Pflicht befreit, wenn du die gekaufte oder geerbte Immobilie weniger als 4 Monate im Jahr auf über 19 °C erwärmst.
- Auch bei denkmalgeschützten Gebäuden gilt die Sanierungspflicht bei Eigentümerwechsel nicht – zumindest, wenn sich die Maßnahmen nicht mit den Zielen des Denkmalschutzes vereinbaren lassen. Überprüfe hier im Zweifel die regionalen Vorschriften!
Hinweis auf Sanierungspflicht bei Eigentümerwechsel: Energieausweis
Der Energieausweis fürs Haus gibt Auskunft über den Energieverbrauch der Immobilie. Seit 2007 sind Hauseigentümer:innen dazu verpflichtet, bei Vermietung, Verpachtung oder Hausverkauf einen Energieausweis vorzulegen.
Langzeiteigentümer:innen von Bestandsgebäuden stehen nicht in der Verpflichtung, ihr Gebäude zu sanieren, wenn sie ihr Gebäude bereits vor dem Jahr 2002 bewohnt haben. So kann es bei Erbschaft oder Schenkung auch durchaus mal dazu kommen, dass kein Energieausweis des jeweiligen Gebäudes vorliegt, der Aufschluss auf den energetischen Zustand der Immobilie bieten kann. In einem solchen Fall bietet sich die Einbindung und Beratung durch einen Energie-Effizienz-Experten oder einer Energie-Effizienz-Expertin an.
Zwei-Jahres-Frist, rechtliche Folgen & Bußgelder bei Nicht-Einhaltung
Nach dem Hauskauf, der Schenkung oder dem Erbe, genauer nach Eintrag im Grundbuch hast du 2 Jahre Zeit, die geforderten Maßnahmen der energetischen Haussanierung durchzuführen. Kommst du dem nicht nach, drohen hohe Bußgelder. Strafen bis zu 50.000 € können hierbei auf dich zukommen, wenn dein Haus nicht die geforderten Anforderungen erfüllt.
Wichtig: Hier sind Käufer:innen und Neubesitzer:innen in der Pflicht und nicht die vorherigen Besitzer:innen des alten Gebäudes. Ob alter Brennwert-Heizkessel, sprich alte Heizung, oder generell zu hohe CO₂-Emissionen, die GEG-Anforderungen geben die energetischen Maßnahmen vor und du als Hausbesitzer:in bist verpflichtet dem nachzukommen.
Die Überprüfung, ob die geforderten rechtlichen Grundlagen eingehalten werden, erfolgt beispielsweise über den/die Schornsteinfeger:in oder aber über die örtliche Baubehörde. Lass dir daher am besten entsprechende Nachweise über erfolgte Sanierungsmaßnahmen von den entsprechenden Bauunternehmen ausstellen.
Fördermöglichkeiten für Sanierungsmaßnahmen
Gute Nachricht für alle, die jetzt in Kontakt mit der Sanierungspflicht bei Eigentümerwechsel kommen: Der Staat fordert nicht nur, er fördert zum Glück auch. Für viele energetische Sanierungsmaßnahmen kannst du eine staatliche Förderung beantragen. Hierbei ist das Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle (BAFA) deine erste Anlaufstelle. Im Rahmen der Bundesförderung für effiziente Gebäude (BEG) werden sowohl Einzelmaßnahmen an der Gebäudehülle, Anlagetechnik (Anlagen zur Wärmeerzeugung) als auch Heizungsoptimierungen gefördert.
Bei den Einzelmaßnahmen und auch bei der Heizungsoptimierung erhältst du einen Grundfördersatz von 15 % der förderfähigen Kosten. Durch einen individuellen Sanierungsfahrplan (iSFP) hast du beispielsweise die Möglichkeit einen zusätzlichen Bonus über 5 % zu erhalten. Informieren lohnt sich also.
Schau in diesem Zusammenhang auch mal bei unserem Artikel zur Förderung bei energetischer Sanierung vorbei.
Haspa & LBS-Modernisierung
Bevor man wie der Ochs vorm Berge steht, empfiehlt sich natürlich immer eine entsprechende Beratung. Gemeinsam mit der LBS bietet sich hier die Haspa als Modernisierungspartnerin an. Für genauere Informationen schau einfach mal bei „Haspa Modernisieren“ vorbei. Hier kannst du deine voraussichtlichen Modernisierungskosten übrigens auch ganz schnell und einfach direkt mit dem Modernisierungs-Check ermitteln und gleichzeitig einen Überblick darüber gewinnen, wie viel Energie und CO₂ du voraussichtlich durch die angestrebte Sanierung einsparen kannst. Natürlich kannst du auch einen persönlichen und unverbindlichen Beratungstermin vereinbaren.
Darf es noch etwas mehr Nachhaltigkeit sein?
Energetische Sanierung ist eine sehr gute Möglichkeit, um nachhaltiger zu leben. Was das konkret für Maßnahmen beinhalten kann, erfährst du in unseren anderen Artikeln!
Fassadendämmung Kosten | Kellerdämmung | Dachdämmung Kosten |
Solarthermie oder Photovoltaik | Heizung tauschen | Wärmedämmung Fenster
FAQ zur Sanierungspflicht bei Eigentümerwechsel
Was bedeutet Sanierungspflicht?
Die Sanierungspflicht bezieht sich auf gesetzliche Anforderungen / Verpflichtungen, die Eigentümer:innen dazu verpflichten, notwendige Renovierungs- oder Modernisierungsmaßnahmen an ihrem Gebäude durchzuführen, um bestimmte Standards zu erfüllen, wie z. B. in Bezug auf den energetischen Zustand der Immobilie.
Was sind GEG Sanierungspflicht Ausnahmen?
Zu den Ausnahmen der Sanierungspflicht bei Eigentümerwechsel zählen, wenn die geforderte Sanierungsmaßnahme technisch nicht möglich ist, wenn es sich um eine denkmalgeschützte Immobilie handelt und die energetische Sanierung nicht mit den Zielen des Denkmalschutzes vereinbar ist sowie wenn du die Immobilie weniger als 4 Monate im Jahr auf über 19 °C erwärmst.
Sanierungspflicht bei Eigentümerwechsel gilt seit wann?
Die Sanierungspflicht bei einem Eigentümerwechsel gilt in Deutschland seit dem Inkrafttreten des Gebäudeenergiegesetzes (GEG) im November 2020. Dieses Gesetz führte neue Regelungen ein, die bei einem Eigentümerwechsel die Durchführung bestimmter energetischer Sanierungsmaßnahmen vorschreiben.
Gilt die gesetzliche Sanierungspflicht auch für Erben?
Ja, die energetische Sanierungspflicht gilt bei Erwerb von Ein- oder Zweifamilienhäusern für neue Eigentümer:innen, egal, ob es sich um einen Hauskauf, eine Schenkung oder aber um eine Erbschaft handelt.
Wer prüft GEG Sanierungspflicht?
Die Einhaltung der Sanierungspflicht gemäß dem Gebäudeenergiegesetz (GEG) wird entweder von dem/der Schornscheinfeger:in überwacht und geprüft oder aber von den jeweiligen Bau- und Genehmigungsbehörden der Länder.
