Staffelmiete oder Indexmiete: Das sind die Vor- und Nachteile

Staffelmiete oder Indexmiete: Was sind die Unterschiede?

Die Deutschen sind die Spitzenreiter:innen, wenn es ums Thema Miete geht. Denn in keinem europäischen Land leben so viele Menschen zur Miete wie in der Bundesrepublik. Mehr als die Hälfte der Bevölkerung wohnt hierzulande zur Miete. 

Dementsprechend erhitzt ist auch der Mietmarkt. Es fehlen vor allem in den Großstädten viele Wohnungen, bezahlbarer Wohnraum wird auch aufgrund der hohen Nachfrage immer teurer. Hinzu kommt die jährliche Inflation, die neben Lebensmitteln und Energie auch das Wohnen teurer macht.

Wie sehr sich die Inflation in deinem Mietpreis zu Buche schlägt, hängt dabei vor allem von der Art deines Mietvertrags ab. Denn bei einer Indexmiete oder einer Staffelmiete ist schon bei Vertragsunterzeichnung klar, dass sich deine Miete in regelmäßigen Abständen verändern wird. 

Was ist eine Indexmiete?

Wenn dein:e Vermieter:in in deinen Mietvertrag eine Indexmiete festgelegt hat, bedeutet das, dass sich die Kaltmiete erhöht, wenn die Verbraucherpreise steigen. Somit ist anders als bei einem Standardmietvertrag nicht der Mietspiegel für eine Mieterhöhung ausschlaggebend, sondern die Inflation.

In Hamburg werden laut dem Mieterverein fast die Hälfte aller neuen Mietverträge mit einer Indexmiete ausgestattet. Und das aus gutem Grund: Denn aufgrund der hohen Preissteigerungen seit 2019 sind die Verbraucherpreise viel schneller gestiegen als die Mieten, was Indexmietverträge für Vermieter:innen zunehmend attraktiv machte und für Mieter:innen immer mehr zur finanziellen Herausforderung wurde.

Wann ändert sich die Miete?

Viele Mieter:innen hatten aufgrund der hohen Inflation der letzten Jahre regelrecht Panik vor einem Indexmietvertrag. So schlimm ist es allerdings nicht. Denn die Miete wird nicht automatisch jedes Jahr erhöht, nur weil eine Indexmiete vereinbart wurde.

Eine Mieterhöhung tritt erst dann in Kraft, wenn die Inflation steigt und der oder die Vermieter:in sich auf die Indexklausel im Mietvertrag beruft. Es kann also auch sein, dass dein:e Vermieter:in die Miete erst zu einem späteren Zeitpunkt, oder auch gar nicht erhöht.

Sinkt der Verbraucherpreisindex, bedeutet das natürlich auch, dass die Miete fortan geringer ausfällt. Mieter:innen müssen diese Reduzierung allerdings gegenüber der Vermieterin oder dem Vermieter geltend machen. 

Was ist eine Staffelmiete?

Wenn in deinem Mietvertrag festgelegt ist, dass die Miete jährlich um einen fixen Betrag erhöht wird, handelt es sich dabei um einen Staffelmietvertrag. Damit eine Staffelmiete wirksam ist, müssen allerdings einige Voraussetzungen erfüllt sein:

• Staffelmietverträge müssen schriftlich aufgesetzt und von beiden Mietparteien unterzeichnet werden.
• Es müssen die numerischen Mieterhöhungen in Euro in den Mietvertrag geschrieben werden, die Angabe einer prozentualen Erhöhung ist nicht ausreichend. 
• Zwischen den Mietanpassungen der Staffelungen müssen mindestens 12 Monate liegen. 
• Im Rahmen eines Staffelmietvertrages sind Vermieter:innen dazu berechtigt, die Kündigung für die Mieter:innen für einen Zeitraum von bis zu 4 Jahren auszuschließen. 

Was sind die Vor- und Nachteile einer Indexmiete?

Vorteile	Nachteile
Es kann für Mieter:innen von Vorteil sein, keine Mieterhöhung auf Grundlage des Mietenspiegels fürchten zu müssen.	Die steigenden Kosten für Energie müssen Mieter:innen quasi doppelt zahlen. Einmal über die höheren Nebenkosten und dann auch noch über die Indexmiete, die von der Inflation abhängt.
Neben der Erhöhung nach dem Verbraucherpreisindex dürfen Mieter:innen nicht an Mieterhöhungen wegen Modernisierungsarbeiten beteiligt werden, außer diese sind gesetzlich vorgeschrieben.	Selbst, wenn sich die Wohnqualität nicht verbessert und keine Modernisierung am Wohnobjekt durchgeführt werden, dürfen Vermieter:innen die Miete immer weiter gemäß dem Indexwert erhöhen.
Der Indexmietvertrag bietet eine gewisse Planungssicherheit. Es gibt keine plötzlichen, drastischen Mieterhöhungen. Die Miete kann bei einem fallenden Verbraucherpreisindex sogar sinken.	Die Kappungsgrenze gilt bei Indexmietverträgen nicht. Diese Kappungsgrenze besagt, dass die Miete innerhalb von 3 Jahren nicht um mehr als 20 % steigen darf, in beliebten Wohngegenden sogar nur um 15 %.

Was sind die Vor- und Nachteile einer Staffelmiete?

Vorteile	Nachteile
Die Kostenentwicklung der kommenden Jahre kann bereits bei Vertragsabschluss abgeschätzt werden.	Da die Erhöhungen der kommenden Jahre bereits im Mietvertrag verankert sind, müssen sich Mieter:innen selbst darum kümmern, den Dauerauftrag oder das Lastschriftmandat jährlich anzupassen.
Rasante Anstiege am Wohnungsmarkt und Kosten für Modernisierungen, wirken sich nicht auf die Höhe der Miete aus.	Die Erhöhungen können stärker steigen, als die ortsübliche Vergleichsmiete. Das wäre ein preislicher Nachteil gegenüber eines Standardmietvertrags.
In Regionen mit Mietpreisbremse sind Mieter:innen vor einem überproportionalen Anstieg geschützt.	Ein Staffelmietvertrag kann an einen Kündigungsausschluss gekoppelt sein. Solch ein Ausschluss binde Mieter:innen an die Wohnung und kann beispielsweise die Jobsuche signifikant erschweren.

Staffelmiete oder Indexmiete, was ist besser?

Letztlich haben sowohl Staffelmiete als auch Indexmiete Vor- und Nachteile. In Zeiten von niedriger Inflation profitieren Mieter:innen mit einem Indexmietvertrag, vor allem auch, da bei einer Deflation der Mietpreis sogar gesenkt werden kann. In Zeiten von hohen Preissteigerungen muss allerdings mit kräftigen Mieterhöhungen gerechnet werden. 

Eine Staffelmiete ist durch die jährlich festgeschrieben Erhöhungen planbarer und kann vor allem bei einer hohen Inflationsrate zu einer vergleichsweise günstigen Entwicklung des Mietpreises führen. Ist die Teuerungsrate allerdings sehr niedrig, kann die Staffelmiete im Vergleich zur Indexmiete schnell ungünstig werden. 

Eine Indexmiete also variabel, während eine Staffelmiete für beide Vertragsparteien planbarer ist. Bei der Frage, welche der beiden Vertragsformen besser ist, gilt es neben der Inflation also auch die persönlichen Vorlieben und Verhältnisse zu berücksichtigen.

Egal, ob im Mietvertrag nun eine Staffel- oder eine Indexmiete vereinbart wurde, darf die Miete nur aus den vertraglich vereinbarten Gründen erhöht werden. Weitere Mieterhöhungen, wie beispielsweise aufgrund einer Modernisierung oder ähnlichem, sind nicht zulässig.