Was ist ein Erbbaurecht?

Was ist das Erbbaurecht?

Möchten sich Bauherr:innen ihren Wohntraum erfüllen, ist neben den Hausbaukosten auch der Erwerb eines passenden Grundstücks mit viel Geld verbunden. Wer sich ein Grundstück in geeigneter Größe nicht leisten kann oder will, hat die Möglichkeit auf das sogenannte Erbbaurecht, beziehungsweise die Erbpacht, zurückzugreifen.

Unter diesem Begriff versteht man das Recht, eine Immobilie auf einem fremden Grundstück zu bauen, aber auch zu kaufen. Der oder die Inhaber:in des Grundstücks räumt dabei ein Nutzungsrecht des Grundstücks ein. Damit können Erbbauberechtigte das Grundstück neu bebauen, oder eine schon darauf befindliche Immobilie erwerben. Käufer:innen sind also Inhaber:innen der Immobilie, pachten aber nur das Grundstück.

Im Gegenzug steht der Grundstückseigentümer:in jährlich der sogenannte Erbbauzins, früher auch Erbpacht genannt, zu. Das ist, vereinfacht gesagt, so etwas wie eine Miete für das Grundstück.

Erbpacht: Was darf ich auf dem Grundstück machen?

Auch wenn du nicht die Eigentümer:in des Grundstücks bist, darfst du eigentlich über die gesamte Pachtzeit hinweg uneingeschränkt über das Grundstück verfügen. Vertraglich können allerdings ein paar Einschränkungen verankert sein. Zusätzlich bist du verpflichtet, die Immobilie gegen Schäden abzusichern. 

Es kann helfen, sich im Vorfeld von einem/einer Anwält:in für Erbbaurecht beraten zu lassen, da die Eigentümer:in des Grundstücks unter anderem auch Mitspracherecht bei Themen rund um den Weiterverkauf sowie Ausbauten der Immobilie haben kann.

Welches Mitspracherecht haben die Grundstückseigentümer:innen?

So kompliziert wie das ganze Thema rund um das Erbbaurecht klingt, so ist es in der Praxis manchmal auch. Denn die Grundstückseigentümer:innen werden mit der Zahlung des Erbbauzinses nicht einfach ruhig gestellt und haben dann kein Mitspracherecht mehr, ganz im Gegenteil: Es darf bei vielen Entscheidungen der Erbbauberechtigten ein Veto eingelegt werden. Die Voraussetzung: Das Veto muss begründet werden. Werden sich beide Parteien nicht einig, entscheidet ein Gericht darüber, ob die Gründe ausreichend sind. 

Bei unter anderem diesen Punkten gibt es ein Mitspracherecht:

• Entscheidung über Weitervermietung der Immobilie
• Entscheidung über Anbau oder Umbau
• Entscheidung über bauliche Veränderungen wie neue Dachfenster oder ähnliches
• Wie hoch die Immobilie beliehen werden darf

Vor allem der letzte Punkt birgt einiges an Konfliktpotenzial, weshalb die Beleihung der Immobilie im Falle eines Erbbaurechtes unbedingt im Vorfeld mit den Eigentümer:innen des Grundstücks abgeklärt werden sollte.

Wie lange läuft ein Erbbauvertrag?

Die Dauer wird individuell im Erbbauvertrag festgeschrieben. Üblicherweise liegt die Dauer eines Erbbaurechts aber zwischen 50 und 99 Jahren, da es sonst für die Pächter:innen nicht sonderlich attraktiv wäre. 

Ein Erbbauvertrag kann auch verlängert werden, dabei müssen die Grundstückseigentümer:innen allerdings zustimmen, denn ein gesetzliches Recht auf eine Verlängerung gibt es nicht. Die Verlängerung sollte außerdem in jedem Fall vor Ablauf des Vertrags im Grundbuch stehen. Achtung: Bei einer Verlängerung kann der jährliche Erbbauzins im Anschluss deutlich steigen

Was passiert, wenn das Erbbaurecht ausläuft?

In erster Linie gilt: Der Vertrag über ein Erbbaurecht kann nicht einfach so von einer Seite gekündigt werden. Dennoch kann der Vertrag auf 2 Weisen enden: Wenn der Vertrag ausläuft oder wenn der sogenannte Heimfall eintritt. Doch was passiert dann?

Der Vertrag läuft aus

Läuft der Vertrag nach der vereinbarten Zeit aus, ohne dass er verlängert wird, geht die Immobilie in den Besitz des/der Grundstückseigentümer:in über. Die Erbbauberechtigten bekommen dafür allerdings eine Entschädigung, die meist zwei Drittel des Verkehrswerts der Immobilie beträgt.

Dabei gilt zu beachten: Da die Immobilie auf einem Erbbaurechtsgrundstück steht, senkt das den Verkehrswert enorm.

Der Heimfall tritt ein

Grundstückseigentümer:innen haben in bestimmten Fällen ein Sonderkündigungsrecht. Wenn Erbbauberechtigte ihre vertraglichen Verpflichtungen nicht einhalten, tritt der sogenannte Heimfall ein. Das kann zum Beispiel dann sein, wenn kein Erbbauzins mehr gezahlt wird oder das Grundstück verwahrlost.

Da auch ein Eigenbedarf der Grundstückseigentümer:in ein Grund sein kann, sollte dieser Fall im Vorfeld am besten direkt vertraglich ausgeschlossen werden. Auch im Heimfall wird in der Regel eine Entschädigung von zwei Dritteln des Verkehrswertes fällig. 

Erbpacht: Wie hoch sind die Kosten?

Die Kosten, die beim Erbbaurecht entstehen, setzen sich aus verschiedenen Positionen zusammen.

Erbbauzins

Der Erbbauzins, oder früher auch Erbpacht genannt, muss je nach Vereinbarung, aber in den meisten Fällen jährlich, gezahlt werden. Gesetzliche Vorgaben für den Erbbauzins gibt es zwar nicht, häufig wird aber mit 5 % des Grundstückswertes gerechnet. 

Erschließungskosten

Diese Kosten fallen an, wenn das Grundstück erst noch an die Strom- und Wasserversorgung angeschlossen werden muss.

Grunderwerbssteuer

Auch wenn es jetzt komisch klingt: Die Grunderwerbssteuer fällt auch beim Erbbaurecht an, obwohl dir das Grundstück gar nicht gehört. Wieso? Durch den Eintrag ins Grundbuch erhalten Pächter:innen Nutzungsrechte am Grundstück, die dem Eigentum ähneln. Es muss also eine Grunderwerbssteuer an das zuständige Finanzamt gezahlt werden, wenn auch eine geringere als beim klassischen Grundstückskauf.

Grundsteuer

Wenn ein Haus auf dem gepachteten Grundstück gebaut werden soll, fällt auch die Grundsteuer an.

Erbbaurechte: Für wen lohnen sie sich?

Bei der Suche nach einem Baugrundstück sollte die Möglichkeit des Erbbaurechts gut überlegt sein. Denn prinzipiell gilt: Bei niedrigen Bauzinsen und günstigen Grundstückspreisen, ist der Kauf einer Immobilie mit Grundstück oftmals sinnvoll. Ist das nicht der Fall und sowohl auf das Haus, als auch auf das Grundstück fallen hohe Zinsen an, kann das Erbbaurecht die bessere Wahl sein.

Denn da die Grundstückskosten als hohe Einmalzahlung entfallen, muss weniger Eigenkapital für den Traum vom Eigenheim aufgebracht werden und der Kredit ist in der Regel außerdem schneller abbezahlt. Wenn es in deiner Wunschgegend zudem kein Land zu erwerben gibt, aber eine Erbpacht angeboten wird, kann es sich ebenfalls lohnen, um beim Bau des Traumhauses keine Kompromisse bei der Wahl der Lage eingehen zu müssen.

Vor allem Kirchen und Städte bieten für Erbbaurecht auf ihrem Land häufig günstige Konditionen an. Obendrein ist die Chance auf eine Verlängerung oft höher, als bei Privatpersonen.

Erbbaurechte: Was sind die Risiken?

Auch wenn die finanzielle Ersparnis im Vergleich zu einem klassischen Grundstückskauf verlockend klingt, gibt es rund ums Erbbaurecht einige Risiken zu beachten. Das größte Risiko ist dabei auch gleich das offensichtlichste: Denn der oder die Bauherr:in ist nicht auch gleichzeitig Eigentümer:in des Grundstücks. 

Verstirbt die Erbpachtnehmer:in, kann es sein, dass die Erben das Haus an die Eigentümer:in des Grundstücks unter Wert verkaufen müssen. Als Anlageobjekt für die Nachkommen eignet sich eine Immobilie auf Erbbaugrund also eher weniger. 

Obendrein ist der Weiterverkaufswert der Immobilie meist eher gering, da es in vielen Fällen schwierig wird, Käufer:innen zu finden, die sich auf die spezielle Eigentumslage einlassen. 

Vorsicht ist auch beim Erbbauzins geboten: Die jährlich anfallenden Zinsen können mit steigendem Verkehrswert des Grundstücks deutlich in die Höhe gehen.