Was ist ein Mietkauf? Die wichtigsten Punkte im Überblick

Was ist ein Mietkauf? Das Wichtigste vorweg

Der Traum vom Eigenheim ist auch heute noch so präsent, wie früher. Doch vor allem für Verbraucher:innen mit wenig Eigenkapital droht der Traum sich nicht verwirklichen zu lassen. Denn viele Banken setzen bei der Baufinanzierung voraus, dass Kreditnehmer:innen auch eigene, finanzielle Mittel einbringen können. 

Um sich den Traum einer eigenen Immobilie dennoch verwirklichen zu können, stellt der sogenannte Mietkauf eine gute Alternative zur klassischen Baufinanzierung dar. Bei einem Mietkauf erwerben Interessent:innen nämlich das Recht, das Mietobjekt zu einem späteren Zeitpunkt zu kaufen. Teile der monatlichen Miete werden dabei für die Abzahlung des künftigen Kaufpreises genutzt. So kommst du Miete für Miete deinem Wunsch vom Eigenheim näher.

Wie läuft der Mietkauf einer Immobilie ab?

Wenn du ein Haus oder eine Wohnung über einen Mietkauf erwerben möchtest, unterscheidet sich der Prozess etwas vom klassischen Immobilienkauf. Grundsätzlich sieht der Ablauf wie folgt aus:

• Zu aller erst musst du eine Immobilie finden, die zum Mietkauf angeboten wird. Da Mietkauf-Inserate allerdings relativ selten sind und vor allem in Gegenden und Stadtteilen auftauchen, in denen das Immobilienangebot die Nachfrage übertrifft, kann es sich lohnen, den Verkäufer oder die Verkäuferin direkt nach der Möglichkeit eines Mietkaufs zu fragen.
• Wenn du dir mit der Verkäuferin oder dem Verkäufer einig bist, werden im Mietkaufvertrag alle Rahmenbedingungen festgelegt. Wichtig sind dabei unter anderem die Mietdauer, die gleichbedeutend mit der Anzahl an Jahren ist, nach denen das Objekt von dir gekauft wird, die Höhe der monatlichen Miete sowie der Kaufpreis.
• Häufig wird eine Anzahlung vereinbart, die du zu Beginn erbringen musst. Diese beträgt meist 20 % des Kaufpreises.
• Nach der Anzahlung kannst du das Haus oder die Wohnung beziehen. Du zahlst ab sofort monatliche Miete an den oder die Verkäufer:in, die anteilig auf die Kaufsumme angerechnet wird. 
• Wenn die gezahlten Mieten die Kaufsumme abdecken, bist du nach Ende der Laufzeit Eigentümer:in, andernfalls wird noch eine Restsumme fällig, die du begleichen musst. 

Mögliche Vorteile eines Mietkaufs	Mögliche Nachteile eines Mietkaufs
Der Immobilienkauf wird auch mit vergleichsweise wenig Eigenkapital möglich.	Die Gesamtkosten sind in den meisten Fällen höher, als bei einem klassischen Immobilienkauf inklusive Baufinanzierung.
Im Fall einer geringen Anzahlung und Restsumme ist der Immobilienkauf unter Umständen auch ohne Baufinanzierung möglich. So kannst du auch eine Immobilie erwerben, wenn du sonst Schwierigkeiten hast, eine Baufinanzierung abzuschließen.	Wird sich zu einem späteren Zeitpunkt doch gegen den Kauf entschieden, ist die Anzahlung in den meisten Fällen verloren.
Beim Kauf der Immobilie kennst du das Objekt schon ganz genau. Schließlich hast du ja bereits als Mieter:in darin gewohnt.	Die monatlichen Kosten sind in der Regel höher, als bei einem klassischen Mietvertrag.
Die Monatsmiete ist nicht verloren, sondern zahlt die Immobilie mit ab.	Wenn der Vermieter oder die Vermieterin dich aufgrund von Zahlungsverzug kündigt, verlierst du deine bisher geleisteten Zahlungen.
Unerwartete und spontane Mieterhöhungen sind nach Abschluss des Mietkaufvertrags nicht mehr möglich.	Bei einem Mietkauf können viele der staatlichen Förderungen nicht genutzt werden.
Investitionen in die Immobilie lohnen sich für dich auch als Mieter:in, da ja klar ist, dass das Objekt später in deinen Besitz übergehen wird.	Mieter:innen haben normalerweise kein Mitspracherecht bei Umbauten.
	Als Mieter:in musst du selbst für die Instandhaltungs- und Modernisierungskosten der Immobilie aufkommen, da du bereits wirtschaftlicher Eigentümer oder Eigentümerin bist.
	Verkäufer:innen gehen den recht komplizierten Weg des Mietkaufs meist nur, wenn es sich lohnt. Es kann gut sein, dass das Objekt ansonsten nur schwer verkäuflich, oder der Gesamtpreis beim Mietverkauf höher, als bei einem herkömmlichen Immobilienverkauf ist.

Das gilt während der Mietlaufzeit

Bei der Frage nach Kaufen oder Mieten gibt es für beide Seiten einiges an Vor- und Nachteilen. Der Mietkauf bewegt sich zwischen den beiden Wohnoptionen und bringt deshalb auch schon während der Mietlaufzeit einige Besonderheiten mit sich:

• Du zahlst dem Verkäufer oder der Verkäuferin eine monatliche Miete, über die du die Immobilie nach und nach abbezahlst.
• Eigentum verpflichtet: Auch wenn das juristische Eigentum der Immobilie erst nach dem Bezahlen des Restbetrages auf dich übergeht, wechselt das wirtschaftliche Eigentum direkt bei der Vertragsunterzeichnung die Seiten. Das bedeutet: Im Vergleich zu normalen Mieter:innen musst du für alle anfallenden Kosten selbst aufkommen, sei es für die Verwaltung, als auch für die Instandsetzung.
• Achtung: Wenn nichts anderes vereinbart wurde, liegt die Verantwortung für Umbauten noch immer beim Verkäufer oder der Verkäuferin. Das bedeutet, dass du ohne Zustimmung keine Umbauten vornehmen lassen darfst. Andersrum sind Verkäufer:innen auch nicht verpflichtet, Umbauten am Haus mit dir abzusprechen.
• Du solltest während der Mietlaufzeit finanzielle Rücklagen bilden, sei es eben für anstehende Modernisierungen und Sanierungen oder auch für die Zahlung des Restbetrags.

Das gilt nach Ende der Mietlaufzeit

Wenn die vertraglich festgelegte Mietdauer abgelaufen ist, gibt es nun 2 verschiedene Szenarien. Wenn du den gesamten Kaufpreis bereits während der Mietdauer durch höhere monatliche Raten oder durch eine längere Laufzeit abbezahlt hast, geht die Immobilie bei Vertragsende automatisch in deinen Besitz über.

Ist zum Laufzeitende noch ein bestimmter Betrag, der sogenannte Restwert, offen, muss dieser Betrag nun auf einen Schlag an den Verkäufer oder die Verkäuferin gezahlt werden. Erst dann geht das Haus oder die Wohnung in deinen Besitz über. 

Darauf solltest du bei einem Mietkauf achten

Der Hauskauf ohne viel Eigenkapital klingt verlockend, auf ein paar Dinge solltest du trotzdem achten, bevor du dich für einen Mietkauf entscheidest:

• Vergleiche den Mietkaufpreis mit den üblichen Mieten in der Gegend und auch mit den Immobilienpreisen. Der Gesamtpreis für das Mietkaufobjekt sollte nicht wesentlich höher sein.
• Prüfe das Grundbuch des Objekts auf mögliche Einschränkungen und lasse den Mietkaufvertrag notariell beglaubigen.
• Verhandel einen hohen Tilgungsanteil. Mindestens 80 % der monatlichen Raten sollten für die Tilgung des Kaufpreises aufgewendet werden.
• Sei dir der finanziellen Belastung bewusst. Neben der Miete kommen noch weitere Kosten auf dich zu.
• Wenn du als Mietkäufer:in die Miete nicht mehr zahlen kannst, hat der Vermieter oder die Vermieterin das Recht, dich zu kündigen. In diesem Fall erhältst du die Anzahlung sowie die gezahlten Mieten nicht zurück. Stelle also sicher, dass du die gesamte Mietdauer über zahlungsfähig bleibst.
• Kläre auf jeden Fall ab, was bei Insolvenz oder bei einem Todesfall des Verkäufers oder der Verkäuferin passiert.
• Bei der Vertragsunterzeichnung musst du Grunderwerbssteuer zahlen. 

Für wen lohnt sich ein Mietkauf?

Wenn du schon seit jungen Jahren den Traum eines Eigenheims hast, aber nicht über sonderlich viel angespartes Kapital verfügst, kann der Immobilienerwerb mithilfe eines Mietkaufs eine passende Option für dich sein. Auch wenn du, beispielsweise weil du Freiberufler:in bist, kein Bank-Darlehen erhältst, kannst du die Möglichkeit in Betracht ziehen. 

Auch bei einem Verkauf innerhalb der Familie kann sich ein solches Modell lohnen. Wenn zum Beispiel Großeltern die Immobilie an ihre Enkel mietverkaufen, erhalten sie als Verkäufer:innen einen regelmäßigen Zuschuss zur Rente. Zugleich verringert sich die Erbmasse, was auch die später unter Umständen anfallende Erbschaftssteuer verringert.

FAQ zum Mietkauf

Du willst noch mehr rund ums Thema Immobilien wissen?

Kein Problem, wir haben zahlreiche Artikel rund um die Themen Wohnung untervermieten, Notarkosten beim Immobilienkauf, Sanierungspflicht bei Eigentümerwechsel und Co. Wirf doch einfach mal einen Blick in unsere Texte zum Themenbereich!