Was ist Rendite? Bedeutung und Berechnung

Was ist Rendite? Das sagt die Definition

Im Bereich der Finanzen gibt es ein breites Spektrum an Vokabeln. Da kann es schon mal schwer sein, den Durchblick zu behalten. Eines dieser Wörter, die oft verwendet werden, aber vielleicht noch gar nicht zu 100 % verstanden werden, ist die Rendite.

Der Begriff Rendite stammt vom italienischen Wort rendita (Einkünfte, Gewinn) ab und bezeichnet den auf ein Jahr bezogenen Ertrag einer Geldanlage in Bezug auf das eingesetzte Kapital. Rendite wird in Prozent angegeben und dient der Vergleichbarkeit. Denn mit ihrer Hilfe können mögliche Erträge verschiedener Anlageformen hinsichtlich ihres Ertragspotenzials bewertet und verglichen werden. 

Rendite und Zinsen: Was ist der Unterschied?

Einer der häufigsten Irrtümer beim Thema Rendite ist die Abgrenzung zu den Zinsen. Denn Rendite und Zins sind keinesfalls identisch. 

Die Rendite bezieht sich auf das Verhältnis zwischen dem eingesetzten Kapital und dem Betrag, der in einem Jahr durch die Kapitalanlage erzielt wurde (Wie viel habe ich eingenommen?). Der Zinssatz gibt an, welchen Preis Anleger:innen dafür erhalten, dass sie ihr Kapital für einen bestimmten Zeitraum zur Verfügung stellen (Was bekomme ich dafür?). 

Der Betrag der zu erwartenden Zinsen ergibt sich aus dem Zinssatz, der Laufzeit sowie der Höhe des eingesetzten Kapitals. Bei manchen Geldanlagen werden die Zinsen regelmäßig ausgezahlt, bei anderen verbleiben sie auf dem Konto und erhöhen so automatisch das eingesetzte Kapital. Dadurch entsteht der sogenannte Zinseszinseffekt. Denn weil das Kapital auf dem Konto verbleibt, wird eben mehr Geld verzinst als ursprünglich eingesetzt wurde und es steigern sich stetig das Kapital, der Zinsbetrag und der Gewinn. Während der Zinssatz unverändert bleibt, steigt die Rendite. 

Gewinn und Rendite: Was ist der Unterschied?

Auch Gewinn und Rendite sind zwei verschiedene Dinge. Der Gewinn gibt den Betrag an, den du über die gesamte Laufzeit gesehen mit einer Kapitalanlage erzielst. Dieser Betrag sagt aber nichts darüber aus, in welchem Verhältnis der Gewinn zum eingesetzten Kapital steht. Die Rendite ist in diesem Fall also eine präzisere Entscheidungs- und Bewertungsgrundlage.

Ein Beispiel: Beim Produkt A legst du 10.000 € an und erhältst nach einem Jahr 10.200 € zurück. Beim Produkt B hast du 8.000 € angelegt und fährst innerhalb eines Jahres ebenfalls einen Gewinn von 200 € ein. Der Gewinn ist bei beiden Produkten also gleich, während die Rendite von Produkt B wesentlich höher ist, da dieser Gewinn mit geringerem Kapitaleinsatz erzielt wurde.

Rendite berechnen: So geht es

Wie bereits erwähnt, wird die Rendite auf ein Jahr bezogenen und in Prozent angegeben. Du kannst sie mit folgender Formel berechnen: Rendite = Gewinn x 100  / eingesetztes Kapital. Das bedeutet: Wenn du beispielsweise 10.000 € anlegst und daraus einen Gewinn von 1.000 € erzielst, liegt deine Rendite bei 10 %. Das ist allerdings der Bruttobetrag.

Denn es wird zwischen Brutto- und Nettorendite unterschieden. Die Bruttorendite ist der gesamte Prozentsatz, der mit der Investition erzielt werden kann bzw. wurde, im Beispiel oben also 10 %. Doch wie von deinem Bruttogehalt noch Steuern, Beiträge zur Arbeitslosen-, Kranken- und Pflegeversicherung sowie mögliche weitere Beträge abgehen, bevor dein Nettogehalt aufs Girokonto überwiesen wird, bleibt unterm Strich auch von der Rendite weniger übrig: Denn um zu wissen, was du tatsächlich eingenommen hast, musst du von der Bruttorendite Steuern, Kosten und die Inflation abziehen. Die Art und Höhe der Steuern hängt von deiner persönlichen Situation ab, die Kosten von der Art der Geldanlage und vom Anbieter. Dies können z. B. Depot- und Transaktionskosten sein.   

Welche Rendite-Arten gibt es?

Wie bereits weiter oben erwähnt, beschreibt die Rendite das Verhältnis von Gewinn zum eingesetzten Kapital. Je nach Anlageform kann es aber – zusätzlich zu Steuern und Inflation – noch weitere Faktoren geben, die die Rendite beeinflussen.

Sparrendite

Hierbei handelt es sich wohl um die einfachste Form der Rendite, denn der Zinssatz pro Jahr gibt die Bruttorendite an. Für Sparbücher, Tages- und Festgeldkonten fallen in der Regel keine laufenden oder einmalige Kosten an. Dies hängt aber vom Anbieter ab.

Aktienrendite

Anlageklassen wie Aktien, Fonds und ETFs erzielen ihre Gewinne durch Kurssteigerungen. Ist der Kurs gefallen, fällt die Rendite negativ aus. Für die Berechnung der Aktienrendite werden also die Kursveränderungen innerhalb eines Jahres sowie und evtl. Dividendenzahlungen mitberücksichtigt. Depot- und Transaktionskosten werden für die Berechnung der Nettorendite abgezogen. 
Wer möchte, könnte bei in diesen Anlageklassen auch eine gesonderte Dividendenrendite berechnen. Diese würde dann den Betrag ins Verhältnis zum eingesetzten Kapital setzen, den das Unternehmen als Anteil am Gewinn an die Aktionärinnen und Aktionäre ausschüttet.  

Mietrendite

Eine Immobilie zu kaufen, um diese zu vermieten, ist für manche eine Möglichkeit, ein zusätzliches Einkommen zu generieren. Um festzustellen, wie rentabel dieses Investment im Vergleich zu anderen Anlageklassen ist, hilft die Betrachtung der sogenannten Mietrendite.

Dabei handelt es sich um das Verhältnis der jährlichen Mieteinnahmen (Kaltmiete) zum Kaufpreis, also Bruttojahresmiete / Kaufpreis x 100 = Brutto-Mietrendite. Für die Berechnung der Netto-Mietrendite müssen die einmaligen Kaufnebenkosten (Notar, Grundbuch, Grunderwerbsteuer, Courtage) und evtl. Sanierungskosten vor der Vermietung sowie die laufenden Kosten für die Immobilie (Verwaltungs- und Instandhaltungsaufwände) berücksichtigt werden. Zur Berechnung der Rendite von Immobilien stehen verschiedene Möglichkeiten zur Verfügung:

• Mietrendite pro Wohneinheit oder Quadratmeter
• Eigenkapitalrendite (setzt die Jahresnettomieteinahmen ins Verhältnis zum durch den Kauf gebundenen Eigenkapital, also ohne Berücksichtigung von benötigten Krediten und deren Kosten)
• Wer sich für die Kauf einer zu vermietenden Immobilie interessiert, sollte den Mietpreismultiplikator berücksichtigen. Er bietet eine erste Einschätzung, ob der Kaufpreis angemessen ist. Zur Ermittlung wird der Kaufpreis zuzüglich Nebenkosten und Aufwendungen für die erste Vermietung von der Jahresnettomiete abgezogen. Der sich daraus ergebende Wert gibt an, wie viele Jahres es dauert, bis sich (theoretisch) der Kaufpreis wieder eingespielt hat. Immobilienfachleute halten einen Wert von 25 für angemessen, weisen aber gern darauf hin, dass – analog zum Kaufpreis – die Lage ein entscheidender Faktor ist. In guten Lagen könnte der Wert auch höher liegen, bei schlechten Perspektiven sollte der Wert deutlich niedriger liegen. Der Mietpreismultiplikator ist also nur ein grober Orientierungswert.
• Die Objektrendite ist keine Kennziffer für mehrere Wohneinheiten in einem Gebäude, sondern dient zur Einschätzung, ob sich der Einsatz von mehr Fremd- und weniger Eigenkapital bei der Finanzierung lohnt. Um sie zu ermitteln, werden von der Jahresnettomiete (abzüglich Verwaltungs- und Instandhaltungskosten sowie Steuern) der Kaufpreis (zuzüglich Kaufnebenkosten und Sanierungskosten vor Vermietung) abgezogen. Mit 100 multipliziert ergibt dies die Objektrendite. Liegt deren Wert über dem Zinssatz für den Immobilienkredit, kann eine Erhöhung des Kreditvolumens und Senkung des Eigenkapital-Anteils sinnvoll sein.
  Wer gerade eine erhebliche Erbschaft gemacht hat oder über ein gewisses Vermögen verfügt, mag darüber nachdenken. Für „Normalsterbliche“ ist dies nur ein theoretischer Aspekt. Denn Banken erwarten stets einen Mindesteinsatz an Eigenkapital. Je höher dieser ausfällt, desto besser ist in der Regel der Zinssatz, den du bekommst.

Beachte: Alle Renditeberechnungen sind „Best-Case-Szenarien“. Wenn dir über einen längeren Zeitraum Mieteinnahmen fehlen, es unvorhergesehene Sanierungs- oder andere Kosten, steigende Zinsen bei der Anschlussfinanzierung oder andere negative Faktoren gibt, stimmen die Berechnungen bzw. deren Ergebnisse nicht mehr. Deshalb ist es gut, immer ein ausreichendes Polster einzuplanen bzw. in der Hinterhand zu haben.

Tipp: Falls du dich für den Kauf einer Immobilie – egal, ob zur Selbstnutzung oder zur Vermietung – interessierst, lasse dich von den Immobilienspezialist:innen der Haspa und des Grundeigentümer-Verbandes Hamburg beraten. Bei einer Immobilienfinanzierung durch die Haspa wird der Mitgliedsbeitrag für zwei Kalenderjahre übernommen. Der Verband vermittelt u. a. vergünstigt Fachleute (z. B. Architekt:innen, Sachverständige), die dir bei einer gemeinsamen Besichtigung wichtige Hinweise zur Immobilie und möglichen Sanierungsbedarfen geben können. Dann kannst du den Wert der Immobilie und einen möglichen zusätzlichen Finanzierungsbedarf besser einschätzen und bist unter Umständen auf „Überraschungen“ besser vorbereitet.  

Welche Faktoren beeinflussen die Rendite?

Es gibt einige Faktoren, die die Rendite zum positiven oder negativen beeinflussen können. Einer der größten Hebel auf die Rendite sind die laufenden Kosten des Produktes. Je höher die Verwaltungs- und Transaktionskosten sind, desto geringer fällt die (Netto-)Rendite aus. Durch eine gute Beratung kannst du Tipps bekommen, die dir Möglichkeiten eröffnen, an die du selbst nicht gedacht hast oder die dich vor Schaden bewahren. Längere Laufzeit und höherer Kapitaleinsatz werden meistens belohnt – und das wirkt sich positiv auf die Rendite aus.